Wynajem mieszkania, domu lub innej nieruchomości przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej to tzw. najem prywatny. W Polsce od 2023 roku obowiązują zmienione zasady rozliczania takich przychodów – właściciele mogą korzystać wyłącznie z ryczałtu ewidencjonowanego. W niniejszym artykule omawiamy zasady rozliczania najmu prywatnego w 2025 roku, w tym m.in. stawki podatku, terminy, limity i obowiązki podatników – z przykładami liczbowymi, odwołaniami do przepisów i aktualnych interpretacji.

Podstawa prawna

Zasady opodatkowania najmu prywatnego w 2025 roku regulują:

• Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930 z późn. zm.).
• Ustawa o PIT z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350 z późn. zm.) – w zakresie wyłączeń i ulg.
• Objaśnienia podatkowe MF oraz interpretacje indywidualne (np. interpretacja Dyrektora KIS z 20.06.2023 r., nr 0113-KDIPT2-1.4011.255.2023.2.AP).

Forma opodatkowania – tylko ryczałt

Od 2023 r. nie można już rozliczać najmu prywatnego według skali podatkowej (17% i 32%). Obowiązuje wyłącznie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, bez możliwości pomniejszania przychodu o koszty (art. 6 ust. 1a ustawy o zryczałtowanym podatku).

Stawki podatkowe w 2025 roku

Podatek płaci się od przychodu – bez odliczenia kosztów:

Małżonkowie:
Jeśli małżonkowie mają wspólność majątkową i złożą stosowne oświadczenie do urzędu skarbowego, limit 100 000 zł liczy się łącznie, a nie osobno.

Przykład rozliczenia

Pani Anna wynajmuje mieszkanie i osiąga z tego tytułu przychody w wysokości 120 000 zł rocznie.

Podatek do zapłaty w PIT-28 za 2025 rok:

• 8,5% z 100 000 zł = 8 500 zł
• 12,5% z 20 000 zł = 2 500 zł

• → Łączny podatek: 11 000 zł

Co można, a czego nie można odliczyć?

W ryczałcie nie uwzględnia się kosztów (np. amortyzacji, remontów, kredytów). Istnieją jednak pewne ulgi i odliczenia dostępne w PIT-28:

Można odliczyć:

✅ Składki na ubezpieczenie zdrowotne (w części – zgodnie z limitem rocznym na dany rok)


✅ Darowizny (np. na cele charytatywne – do określonego procentu dochodu)


✅ Ulgi podatkowe (np. ulga na Internet, termomodernizacyjna – jeśli spełnione są warunki)

Nie można odliczyć:

❌ Kosztów uzyskania przychodu


❌ Odsetek od kredytów hipotecznych


❌ Amortyzacji nieruchomości

Terminy i obowiązki podatnika
 

Najem prywatny a działalność gospodarcza

Jeśli najem ma charakter ciągły, zorganizowany i zarobkowy, urząd skarbowy może uznać go za działalność gospodarczą. W takiej sytuacji:

• Obowiązuje inna forma opodatkowania (np. skala podatkowa, podatek liniowy),
• Obowiązek wpisu do CEIDG,
• Konieczność odprowadzania składek ZUS.

Orzecznictwo: Wyrok NSA z 23.03.2023 r., II FSK 1317/21 – sąd uznał, że najem 4 mieszkań nie jest automatycznie działalnością gospodarczą, o ile nie spełnia cech zorganizowania i profesjonalizacji.

Najem prywatny a VAT

Najem lokali mieszkalnych na cele mieszkaniowe dla osób fizycznych jest zwolniony z VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT). Najem krótkoterminowy (np. Airbnb) może podlegać VAT – wówczas wymagany jest rejestr jako podatnik VAT.

Kontrole i ryzyko

Brak wpłat lub nieterminowe złożenie PIT-28 skutkuje:

• Odsetkami za zwłokę,
• Karami grzywny (na podstawie Kodeksu karnego skarbowego),
• Możliwą kwalifikacją najmu jako działalność gospodarcza i dopłatą podatków za lata wstecz.

Podsumowanie – 10 najważniejszych punktów

1. Najem prywatny w 2025 roku można rozliczać tylko ryczałtem.
2. Stawki: 8,5% do 100 000 zł i 12,5% powyżej.
3. Nie ma możliwości odliczania kosztów.
4. Termin składania PIT-28: do 30 kwietnia 2026 r.
5. Ryczałt płatny co miesiąc lub kwartał.
6. Brak obowiązku rejestracji w CEIDG.
7. Małżonkowie mogą skorzystać z podwójnego limitu po złożeniu oświadczenia.
8. Obowiązuje zwolnienie z VAT przy najmie mieszkalnym.
9. Można odliczyć składki zdrowotne i darowizny.
10. Warto prowadzić ewidencję przychodów i zachować dowody płatności.

Potrzebujesz pomocy?

Jeśli masz wątpliwości, jak rozliczyć najem lub nie wiesz, jak wypełnić deklarację PIT-28 – skontaktuj się z naszą kancelarią. Oferujemy kompleksową pomoc w zakresie rozliczeń najmu, reprezentację przed urzędami oraz doradztwo podatkowe.